Mis à jour en septembre 2026
Acheter un terrain à Bali : les statuts, les prix au are et la procédure
Aucun étranger ne peut détenir la pleine propriété d'un terrain en Indonésie. Trois statuts restent ouverts, avec des prix, des durées et des risques qui n'ont rien à voir entre eux.
Acheter un terrain à Bali en tant que Français est légal, à une condition près : vous n'achèterez jamais le sol lui-même. La loi agraire de 1960 réserve le titre de pleine propriété Hak Milik aux citoyens indonésiens. Ce qui reste ouvert, ce sont trois droits : le bail Hak Sewa, le droit d'usage Hak Pakai réservé aux résidents, et le droit de construire HGB détenu par une société PT PMA.
Côté prix, les annonces balinaises comptent en ares, une unité de 100 m². Un are se négocie autour de 200 millions de roupies, soit 11 500 €, sur les marges de la ceinture sud, et dépasse 2 milliards, près de 115 000 €, sur le front de mer de Seminyak. Entre les deux, les poches premium de Berawa et de Pererenan tournent autour de 1 000 à 1 350 millions l'are.
Au prix affiché, ajoutez 8 à 10 % de taxes et d'honoraires, davantage si l'acquisition passe par une société. Et comptez trois à cinq mois entre la visite et le certificat inscrit à votre nom, dont deux à quatre semaines de vérifications qui décident de tout le reste.
Au sommaire
Hak Sewa, Hak Pakai, HGB : ce qu'un étranger peut détenir
Le droit foncier indonésien empile des titres différents sur un même sol. Le plus fort, le Hak Milik, est perpétuel et transmissible sans limite. Il est fermé aux étrangers, et aucune structure ne permet de le contourner légalement. Les trois droits ci-dessous sont réels, opposables et inscrits, mais ils sont tous à durée déterminée.
| Critère | Hak SewaBail de location notarié | Hak PakaiDroit d'usage inscrit au cadastre | HGB via PT PMADroit de construire au nom de la société |
|---|---|---|---|
| Durée | 20 à 30 ans, prorogation à négocier | 30 ans, prorogeable 20 puis 30 ans | 30 ans, prorogeable 20 puis 30 ans |
| Qui peut le détenir | Tout étranger, sans condition de séjour | Résident titulaire d'un KITAS ou d'un KITAP | Une société à capitaux étrangers immatriculée en Indonésie |
| Ce que vous payez | Le loyer de la période entière, payé d'avance | Prix plein, avec un plancher fixé par la province | Prix plein, plus la création et l'entretien de la société |
| Louer le bien | Possible, sous réserve du contrat de bail | Résidentiel seulement, pas de location touristique | Légale, avec les licences OSS correspondantes |
| Sortie | Cession du bail restant, avec décote | Transmissible aux héritiers, sous condition de titre de séjour | Cession des parts sociales, sans mutation foncière |
| Pour qui | Un premier terrain, un projet borné dans le temps, une signature depuis la France | Un expatrié déjà installé qui construit sa résidence principale | Un projet locatif déclaré, plusieurs parcelles, une construction à exploiter |
Le Hak Sewa concentre la grande majorité des transactions étrangères. Ce n'est juridiquement pas un achat mais une location payée d'avance pour toute la durée. Vous restez propriétaire de ce que vous construisez dessus, jusqu'au terme du bail. Le montage se signe depuis la France avec une procuration notariée et n'impose ni société, ni titre de séjour.
Le Hak Pakai est le seul droit qui inscrit un étranger directement au cadastre, à son nom. Le prix à payer est un KITAS ou un KITAP en cours de validité : perdre son titre de séjour oblige à céder le bien dans un délai imparti. Il ne permet pas la location touristique, ce qui l'écarte de fait des projets d'investissement.
Le HGB détenu par une PT PMA transforme l'opération en projet d'entreprise. La société détient le droit de construire, exploite légalement le bien et se revend par cession de parts, sans nouvelle taxe de mutation. En contrepartie, elle suppose un capital d'investissement, une comptabilité et des déclarations mensuelles. Le montage complet est détaillé sur notre page dédiée à la création de société à Bali, et les rendements que ces structures permettent d'atteindre sont chiffrés dans notre guide pour investir à Bali.
Le montage qui revient dans toutes les conversations
Le prête-nom, ou nominee, consiste à inscrire un Hak Milik au nom d'un Indonésien en signant à côté une série d'actes censés vous protéger. Ces accords sont réputés nuls par la loi agraire indonésienne, position confirmée par la Cour suprême.
Aucun de ces contrats annexes ne vous rend le terrain en cas de litige. Ils ne servent qu'à rassurer l'acheteur au moment de la signature, et à faire tenir une vente qui n'aurait pas dû se faire.
Le prix d'un terrain à Bali, zone par zone
Les annonces balinaises se lisent en ares. Un are vaut 100 m², et le prix s'affiche presque toujours en millions de roupies par are, souvent abrégé en juta per are. Une parcelle de 5 ares fait 500 m², la surface courante d'une villa deux chambres avec piscine et jardin.
Les fourchettes ci-dessous viennent d'un relevé de vingt-huit annonces de terrains publiées par une agence de l'île en septembre 2026, ramenées à l'are et converties à 17 500 roupies pour un euro. Elles décrivent des prix demandés, pas des prix signés : la négociation sur le foncier balinais porte couramment sur 5 à 15 %.
Elles décrivent aussi des poches précises, pas des communes entières. Les annonces relevées à Canggu portent sur Berawa et le côté plage de Pererenan, la partie la plus chère du secteur. Quelques kilomètres plus loin dans les terres, sur la même commune, le are tombe couramment sous la moitié de ces montants. Regardez le nom du hameau, le banjar, plutôt que celui de la zone.
Un prix en Hak Sewa couvre toute la durée du bail, pas une année, et c'est ce qui rend les annonces trompeuses à la comparaison. Un terrain à Berawa affiché 1 250 millions l'are en bail de 25 ans ne coûte pas moins cher qu'un terrain en HGB au même prix, il coûte la même chose pour vingt-cinq fois moins longtemps.
L'écart entre les zones tient d'abord à la distance à la côte et au zonage touristique. Le même hectare passe du simple au triple selon qu'il est classé résidentiel ou touristique, parce que le second autorise l'exploitation en hébergement. Le comparatif des quartiers vus sous l'angle de la vie quotidienne se trouve sur notre page où habiter à Bali.
Le budget, à vos chiffres
Ce que coûte vraiment un terrain, frais et construction compris
Zone
Fourchette relevée à Berawa, Pererenan côté plage : 1000 à 1350 millions de roupies l'are.
Un are vaut 100 m². Les annonces balinaises comptent en ares, jamais en mètres carrés.
Statut
Le coefficient d'emprise au sol admis à Bali plafonne en général la construction autour de 60 % du terrain, patio et piscine compris.
- Prix du terrain affiché1175 millions de roupies l'are, 5 ares
- 5,88 Md IDR
- Terrain5 ares, soit 500 m²
- 335 714 €
- Taxe d'acquisition BPHTB5 % de la valeur de transaction
- 16 786 €
- Notaire PPAT1 à 2 % du prix, ici 1,5 %
- 5 036 €
- Due diligence juridiqueTitre, zonage, servitudes, identité du vendeur
- 2 200 €
- Construction200 m² à 500 € le m², finition standard
- 100 000 €
- Permis PBG et conformité SLFDépôt, plans et attestation de fin de travaux
- 2 400 €
- Budget total du projet
- 462 136 €dont 359 736 € pour acquérir le foncier
- Coût annualisé du projetLe bail vaut zéro à son terme : tout se consomme en 25 ans
- 18 485 € par an
En Hak Sewa, vous n'achetez pas le sol, vous en payez l'usage d'avance. Le test à faire avant de signer : ce que le bien vous rapportera ou vous économisera sur 25 ans doit dépasser 462 136 €, sans quoi le montage ne tient que si le bail se renouvelle, ce qu'aucun contrat ne garantit vraiment.
Conversion à 17 500 roupies pour un euro. Prix au are issus d'un relevé d'annonces de septembre 2026, coût de construction à 500 € le m² en finition standard, hors piscine, mobilier et paysagisme. Un simulateur ne remplace pas la due diligence d'un notaire indonésien sur une parcelle précise.
De l'annonce à l'acte : les sept étapes
L'achat foncier indonésien passe obligatoirement par un notaire habilité aux actes fonciers, le PPAT. Choisissez-le vous-même. Un notaire proposé par l'agence ou par le vendeur travaille depuis des années avec eux, et l'essentiel de votre protection tient précisément à son indépendance.
01
Vérifier la nature du certificat
Demandez une photocopie du certificat avant toute discussion de prix. Un SHM inscrit au cadastre se vérifie au bureau foncier BPN. Un girik, un pipil ou un letter C sont des documents fiscaux villageois, pas des titres : leur conversion prend des mois et peut échouer.
02
Contrôler le zonage au bureau d'urbanisme
Le plan RTRW de la régence classe chaque parcelle. Un terrain en zone verte, la jalur hijau, ne se construit pas, quel que soit ce que promet le vendeur. La vérification se fait sur la parcelle, pas sur le quartier.
03
Faire lever un plan par un géomètre
Les surfaces annoncées se révèlent régulièrement inférieures au relevé, et les limites réelles diffèrent du croquis du certificat. Le bornage contradictoire avec les voisins et le chef de village se fait avant la promesse, pas après.
04
Écrire l'accès
Beaucoup de parcelles balinaises ne touchent la route que par un chemin appartenant à un tiers. Un droit de passage verbal ne vaut rien le jour où le voisin vend. La servitude doit figurer dans un acte enregistré, avec sa largeur.
05
Signer une promesse de vente PPJB
La promesse fixe le prix, l'acompte, généralement 10 %, le délai et surtout les conditions suspensives : titre conforme, zonage constructible, accès garanti. Sans conditions suspensives écrites, l'acompte est perdu si la due diligence tourne mal.
06
Payer les taxes puis signer l'acte devant le PPAT
Le notaire PPAT vérifie une dernière fois le titre, encaisse la taxe BPHTB de l'acheteur et le PPh de 2,5 % du vendeur, puis fait signer l'acte de vente AJB. La présence des deux parties ou d'une procuration notariée est obligatoire.
07
Faire enregistrer le nouveau titre
L'acte ne suffit pas : le bureau foncier doit inscrire le changement et délivrer le certificat au nouveau nom, ou au nom de la société. Comptez un à trois mois. Tant que l'inscription n'est pas faite, votre droit reste fragile face à un tiers.
Le calendrier réaliste
Entre la visite et le certificat au nouveau nom, comptez trois à cinq mois pour un dossier propre. La due diligence prend deux à quatre semaines, la promesse de vente laisse en général un à deux mois, et l'inscription au bureau foncier demande encore un à trois mois après la signature.
Un vendeur qui presse pour signer sous quinze jours a presque toujours une raison, et cette raison figure rarement dans l'annonce.
Les frais que le prix affiché ne contient pas
Sur une acquisition foncière classique, l'enveloppe à ajouter au prix du terrain tourne autour de 8 à 10 % en Hak Sewa, et grimpe au-delà de 12 % dès que la PT PMA entre dans le montage. Prévoyez cette réserve avant de négocier, pas après.
| Poste | Montant | À la charge de | Ce que ça couvre |
|---|---|---|---|
| BPHTB, taxe d'acquisition | 5 % | Acheteur | Calculée sur la valeur de transaction ou sur la valeur cadastrale NJOP si celle-ci est plus élevée |
| PPh sur la cession | 2,5 % | Vendeur | Retenu à la source, mais souvent renégocié dans le prix par les vendeurs avertis |
| Notaire PPAT | 1 à 2 % | Négociable | Rédaction de l'acte, vérification du titre et dépôt au bureau foncier |
| Due diligence juridique | 1 500 à 3 000 € | Acheteur | Cabinet indépendant du vendeur et de l'agence, seule dépense qui protège vraiment |
| Géomètre et bornage | 300 à 800 € | Acheteur | Relevé de surface et procès-verbal de limites signé par les riverains |
| Création de la PT PMA | 3 000 à 5 000 € | Acheteur | Seulement si le terrain est acquis en HGB au nom d'une société |
| PBG, permis de construire | 1 500 à 4 000 € | Acheteur | Plans, dépôt au guichet OSS et attestation de conformité SLF en fin de chantier |
| PBB, taxe foncière annuelle | 0,1 à 0,3 % | Détenteur du titre | Assise sur la valeur cadastrale, réévaluée périodiquement par la régence |
Une pratique locale mérite d'être connue : le prix inscrit dans l'acte est parfois minoré pour réduire la base de la BPHTB et du PPh. Le vendeur ou l'agent vous le proposera peut-être comme un service. C'est une fraude fiscale indonésienne, et elle se retourne contre l'acheteur à la revente, quand la plus-value calculée sur un prix d'achat artificiellement bas devient imposable.
Côté français, la détention d'un bien à l'étranger et les comptes qui servent à le financer entrent dans vos obligations déclaratives, y compris si vous ne percevez aucun revenu. Le sujet est traité sur notre page consacrée à la fiscalité de l'expatrié à Bali.
Zonage et constructibilité : ce qui décide vraiment de la valeur
Chaque régence balinaise applique un plan d'urbanisme, le RTRW, qui classe le sol en zones résidentielle, touristique, commerciale, agricole ou verte. Ce classement décide de ce que vous pourrez construire et exploiter, et il explique la plus grande partie des écarts de prix au are.
La jalur hijau, la zone verte agricole, protège les rizières et le réseau d'irrigation traditionnel subak. Rien ne s'y construit, et aucune démarche courante ne fait changer un terrain de classement. Des parcelles y sont pourtant vendues chaque mois à des étrangers, avec la promesse d'une régularisation à venir.
Le zonage touristique est le seul qui autorise l'hébergement commercial. Un terrain résidentiel accueillera votre maison, pas une villa exploitée en location courte durée déclarée. Cette distinction se paie : à Bingin, une parcelle classée touristique se négocie près du double d'une parcelle résidentielle voisine.
Trois contraintes physiques s'ajoutent au classement. La hauteur des constructions est plafonnée à 15 mètres dans toute la province, une règle héritée du gabarit des cocotiers et appliquée sérieusement. Un recul est imposé par rapport au trait de côte et aux berges des rivières. Enfin, l'emprise au sol admise dépasse rarement 60 % de la parcelle, terrasses et piscine incluses.
Un dernier point, invisible sur le certificat : la présence d'un temple ou d'un lieu de crémation à proximité impose des règles coutumières de distance et de comportement, et rend certains usages commerciaux difficiles à faire accepter par le village.
Les sept pièges du foncier balinais
Les litiges fonciers impliquant des étrangers à Bali se ressemblent beaucoup. Ils naissent presque tous d'une vérification sautée pour aller plus vite, ou d'un accord conclu à l'oral avec quelqu'un de sympathique.
Le prête-nom indonésien
Inscrire un titre Hak Milik au nom d'un Balinais et se protéger par des actes annexes reste le montage le plus vendu aux étrangers. Il est réputé nul par la loi agraire de 1960, position confirmée par la Cour suprême indonésienne. Le jour où le prête-nom divorce, décède ou change d'avis, vous n'avez aucun recours sur le terrain.
Le certificat qui n'en est pas un
Girik, pipil, letter C : ces documents attestent qu'un villageois paie l'impôt foncier, pas qu'il détient un titre. Ils se convertissent en SHM, parfois. Acheter avant la conversion revient à financer une démarche administrative dont personne ne vous garantit l'issue.
La terre du temple
Une partie du foncier balinais appartient à une communauté villageoise ou à un temple. Ce sont des terres adat, tanah pekarangan desa ou laba pura, incessibles à un étranger et souvent invendables tout court. Le vendeur n'a pas toujours conscience du problème.
La double vente
Un même terrain se promet à plusieurs acheteurs, chacun versant son acompte. Seule l'inscription au bureau foncier tranche. C'est la raison pour laquelle le contrôle du certificat au BPN se fait le jour de la signature, et pas trois semaines avant.
L'accès qui disparaît
Le chemin de terre qui dessert la parcelle appartient au voisin. Tant qu'il est votre ami, tout va bien. Le jour où il vend, l'acquéreur ferme le passage et votre terrain vaut la moitié de son prix. La servitude doit être écrite et enregistrée.
Le bail sans clause de prorogation
Un Hak Sewa de 25 ans où la prorogation est décrite comme possible ne vaut pas un bail où elle est chiffrée à l'avance. Sans prix ni conditions écrits, le propriétaire fixera son tarif au moment où vous n'aurez plus le choix.
L'agent sans mandat
Le marché balinais compte beaucoup d'intermédiaires qui n'ont ni licence, ni mandat écrit du propriétaire, et qui ajoutent leur marge au prix demandé. Demandez systématiquement le mandat de vente et rencontrez le propriétaire inscrit sur le certificat.
Après l'achat : construire, déclarer, exploiter
Un terrain nu ne produit rien. Le budget réel d'un projet foncier balinais se lit donc en deux temps, et la construction pèse souvent autant que l'acquisition. La fourchette courante va de 350 à 800 € le mètre carré selon la finition, l'accès du chantier et la pente du terrain. En dessous de 350 €, les matériaux et l'étanchéité tiennent rarement plus de quelques saisons des pluies.
Le permis s'appelle désormais PBG et se dépose sur le guichet unique OSS avec les plans d'un architecte inscrit. Il s'accompagne, en fin de chantier, d'une attestation de conformité SLF. Construire sans PBG expose à un ordre de démolition, une décision devenue courante depuis 2023 sur les villas bâties en zone verte ou en surplomb de falaise.
Sur un terrain en pente, courant sur le Bukit et dans l'arrière-pays de Ubud, les fondations et les murs de soutènement ajoutent facilement 15 à 25 % au devis initial. Faites chiffrer une étude de sol avant de signer la promesse, pas après avoir payé le terrain.
Si le projet consiste à louer la villa une fois construite, l'exploitation suppose une société et les licences correspondantes. Le processus complet, du choix du code d'activité KBLI à l'immatriculation, est développé sur notre page créer sa société à Bali. Ceux qui préfèrent acheter du bâti plutôt que de gérer un chantier trouveront la marche à suivre dans notre guide pour acheter une villa à Bali.
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Vérification du titre, contrôle du zonage, rédaction du bail ou constitution de la PT PMA : décrivez votre projet, nous vous mettons en relation avec le notaire et le comptable indonésiens qui traiteront le dossier, avec un interlocuteur francophone du début à la fin.
Questions fréquentes sur l'achat d'un terrain à Bali
Est-il possible d'acheter un terrain à Bali ?
Est-il possible pour un Français d'acheter une maison à Bali ?
Quel est le prix d'un terrain à Bali ?
Combien de temps dure un bail Hak Sewa à Bali ?
Le montage avec un prête-nom indonésien est-il légal ?
Comment vérifier qu'un terrain à Bali est constructible ?
Quels frais s'ajoutent au prix d'un terrain à Bali ?
Combien coûte la construction d'une villa à Bali ?
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