Mis à jour en septembre 2026
Investir dans l'immobilier à Bali en 2026 : la rentabilité réelle, charges déduites
Les agences annoncent 12 à 15 %. Ce chiffre est brut. Voici ce qu'il reste une fois la gestion, les taxes indonésiennes et l'usure du bail passées par pertes et profits.
Investir dans l'immobilier à Bali reste possible et rentable pour un Français, à condition de regarder les bons chiffres. Une villa bien placée dégage entre 6 et 10 % net par an, pas les 12 à 15 % affichés sur les plaquettes : ces derniers sont des rendements bruts, avant gestion, taxes et entretien.
La vraie question n'est pas le rendement, c'est la durée. La plupart des biens se vendent en leasehold, un bail de 25 à 30 ans qui vaut zéro à son terme. Un rendement de 9 % sur un bail auquel il reste 20 ans, c'est un investissement qui rembourse tout juste sa mise avant de s'éteindre.
Cette page fait le calcul complet, compare les trois structures juridiques ouvertes aux étrangers, donne les budgets réels par palier et détaille ce que vous devrez déclarer, en Indonésie comme en France.
Au sommaire
Combien rapporte vraiment une villa à Bali
Prenez une villa deux chambres à Canggu, achetée 180 000 € en leasehold. Elle se loue 145 € la nuit et tourne à 72 % de remplissage, ce qui donne un peu plus de 38 000 € de revenus locatifs annuels. Sur le papier, cela ressemble à 21 % de rendement.
Airbnb et Booking prennent d'abord leur commission, autour de 15 %. L'agence de gestion en prend 20 % de plus. Restent le personnel, le ménage entre deux séjours, l'entretien de la piscine et du jardin, l'électricité d'une maison climatisée, le renouvellement du mobilier que le climat tropical use vite. Puis les taxes indonésiennes, qui frappent le brut et non le net.
Une fois tout cela retiré, il reste entre 6 et 10 % selon la zone et la qualité de la gestion. C'est encore excellent au regard d'un investissement locatif français. Ce n'est simplement pas ce qui vous a été vendu.
Le calcul, à vos chiffres
Ce que votre villa rapporterait vraiment, une fois tout payé
Zone
Structure
- Revenu locatif brut263 nuits louées à 145 € dans le secteur Canggu et Berawa
- 38 135 €
- Commissions Airbnb et Booking15 % du montant encaissé
- − 5 720 €
- Gestion locative20 % du brut, agence sur place
- − 7 627 €
- ExploitationPersonnel, ménage, piscine, énergie, entretien
- − 9 000 €
- Impôt indonésien sur les loyersRetenue finale de 10 % du brut
- − 3 814 €
- Foncier et assurancePBB sur la valeur cadastrale
- − 900 €
- Résultat net annuel
- 11 074 €6,2 % net du prix d'achat
- Bail consommé dans l'année180 000 € étalés sur les 25 ans qu'il vous reste
- − 7 200 €reste 2,2 %
Ce bien met 16 ans à rembourser son prix d'achat, pour un bail de 25 ans. Il vous reste 9 ans de loyers réellement gagnés avant l'échéance, sans compter le renouvellement.
Hypothèses par défaut issues des annonces et des grilles d'agences relevées en 2026. Hors frais d'acquisition, hors ameublement et hors impôt français. Un simulateur ne remplace pas l'audit d'un notaire indonésien sur un bien précis.
La ligne que personne ne compte
Sur un leasehold, le prix payé se consomme année après année. Ramené à l'annuité, un bien à 180 000 € sur 25 ans de bail coûte 7 200 € par an rien qu'en usure du droit. C'est une charge réelle, comparable à l'amortissement d'un actif industriel, et aucune brochure ne la fait apparaître.
Le test à faire avant de signer tient en une soustraction : le nombre d'années nécessaires pour rembourser le prix d'achat doit rester nettement inférieur au nombre d'années de bail restantes. Sous quinze ans de bail, un achat locatif n'a plus grand sens.
Leasehold, PT PMA ou Hak Pakai : quelle structure pour quel profil
Un étranger ne peut pas détenir un titre Hak Milik, la pleine propriété foncière réservée aux citoyens indonésiens par la loi agraire de 1960. Trois voies légales restent ouvertes, et le choix entre elles se joue moins sur le prix que sur ce que vous comptez faire du bien.
| Critère | LeaseholdHak Sewa, bail notarié | PT PMAHak Guna Bangunan au nom de la société | Hak PakaiDroit d'usage au cadastre, à votre nom |
|---|---|---|---|
| Durée | 25 à 30 ans, renouvellement négocié | 30 ans, prorogeable 20 puis 30 ans | 25 ans, prorogeable 20 puis 25 ans |
| Coût d'entrée | 30 à 50 % moins cher qu'un titre | Le prix plein, plus 3 000 à 5 000 € de création | Prix plancher fixé par la province |
| Coût annuel | Rien à maintenir | 2 000 à 4 000 € de comptabilité et déclarations | Rien, hors PBB |
| Visa requis | Aucun, signature possible depuis la France | KITAS investisseur possible, pas obligatoire | KITAS ou KITAP obligatoire |
| Location touristique | Tolérée, sans licence commerciale | Légale, avec les licences OSS adaptées | Résidentiel seulement, pas de location touristique |
| Revente | Décote proportionnelle au temps restant | Cession des parts, sans taxe de transfert foncier | Transmissible aux héritiers |
| Pour qui | Un premier bien, un budget sous 200 000 €, une exposition volontairement limitée dans le temps | Plusieurs biens, une exploitation touristique déclarée, un projet de construction | Un expatrié déjà résident qui achète pour y vivre, pas pour louer |
En pratique, la grande majorité des Français qui achètent un premier bien passent par le leasehold. Le montage est rapide, il se signe depuis la France avec une procuration notariée, et il n'engage aucune structure à maintenir. Le détail du processus d'achat, des frais de notaire au BPHTB, est développé dans notre guide pour acheter une villa à Bali.
La PT PMA change de logique : ce n'est plus un achat, c'est une entreprise. Elle devient nécessaire dès que vous exploitez le bien en location touristique déclarée, que vous détenez plusieurs unités ou que vous construisez. La réglementation OSS impose une valeur d'investissement supérieure à 10 milliards de roupies par code KBLI et par lieu d'activité, hors terrain et bâtiment, avec des modalités de libération du capital qui se valident au cas par cas avec un notaire. Le montage complet est détaillé sur notre page dédiée à la création de société à Bali.
Le Hak Pakai ne concerne qu'une minorité : il faut déjà résider en Indonésie sous KITAS ou KITAP, et le titre ne permet pas la location touristique. C'est une solution de résident, pas d'investisseur.
Quel budget pour investir à Bali : les quatre paliers
Les annonces à 50 000 € existent, et elles ne sont pas toutes des arnaques. Elles portent simplement sur des biens petits, éloignés du sud, ou dont le bail arrive à échéance. À chaque palier correspond un type de bien et un type de projet.
Le premier palier recouvre aussi le foncier nu. Acheter la parcelle puis construire revient souvent moins cher que d'acheter du bâti, au prix d'un chantier à piloter : les prix au are, les statuts et la procédure sont détaillés dans notre guide pour acheter un terrain à Bali.
50 000 à 80 000 €
Une petite villa une chambre en leasehold court, ou un terrain à bâtir
Où Tabanan, Lovina, l'arrière-pays de Ubud
La demande locative y est faible et saisonnière. À ce prix, on achète du cadre de vie plus que du rendement.
80 000 à 150 000 €
Une villa deux chambres avec piscine, leasehold 20 à 25 ans
Où Ubud, Pererenan, le nord de Canggu, Bingin
Le segment le plus disputé du marché. Le bien se loue, mais le bail restant décide de tout.
150 000 à 300 000 €
Villa trois chambres bien placée, ou petit complexe de deux unités
Où Canggu, Uluwatu, Sanur, Seminyak
Le ticket d'entrée du locatif sérieux. C'est ici que la PT PMA commence à se justifier.
Au-delà de 300 000 €
Freehold via PT PMA, construction neuve, ou villa de standing en front de mer
Où Le Bukit, Nyanyi, Seseh, Tabanan côtier
Un vrai projet d'entreprise, avec une structure, un comptable indonésien et un directeur local.
Ce que le prix affiché ne contient pas
Comptez 8 à 12 % de frais en plus du prix : la taxe de transfert BPHTB à 5 % pour l'acquéreur, le notaire indonésien PPAT entre 1 et 2 %, une due diligence juridique sérieuse entre 1 500 et 3 000 €, et la création de la PT PMA si vous partez sur un titre HGB.
Ajoutez l'ameublement si le bien est livré nu, entre 8 000 et 25 000 € pour une villa deux chambres destinée à la location courte durée.
Où investir à Bali en 2026
Canggu reste le marché le plus liquide de l'île, celui où un bien se loue et se revend le plus facilement. C'est aussi celui qui a le plus construit depuis 2022 : les prix de nuit y stagnent et les périodes creuses s'allongent. On y achète de la sécurité de sortie, pas du rendement exceptionnel.
Les prix de nuit les plus hauts de l'île se pratiquent à Uluwatu et sur le Bukit, sur des villas à vue et une clientèle surf haut de gamme. La contrepartie tient en trois mois : janvier, février et mars se vident vraiment.
À Ubud, les séjours sont plus courts et les paniers plus bas, mais le calendrier se remplit toute l'année. Le foncier y coûte nettement moins cher que sur la côte, ce qui compense le prix de nuit.
Sanur et Seminyak sont des marchés mûrs. La demande y est régulière et sans surprise, et l'offre neuve reste contenue faute de terrain disponible.
Tabanan, Seseh et le nord concentrent les tickets d'entrée bas et les promesses de plus-value. La demande locative y est aujourd'hui faible : ce sont des paris sur l'extension de l'île, pas des placements locatifs. Le comparatif détaillé des zones se trouve sur notre page où habiter à Bali.
Les six risques que les brochures ne mentionnent pas
Aucun de ces risques n'interdit d'investir. Chacun se traite, à condition de le connaître avant de verser un acompte plutôt qu'après.
- 01
Le prête-nom, qui n'a aucune valeur
Le montage le plus répandu chez les vendeurs pressés consiste à mettre un titre Hak Milik au nom d'un Indonésien de confiance, avec une pile d'actes annexes censés vous protéger. La loi agraire de 1960 rend cet accord nul, et la Cour suprême indonésienne l'a confirmé à plusieurs reprises. En cas de litige, de divorce ou de décès du prête-nom, vous n'avez rien à opposer. Aucune économie ne justifie ce risque.
- 02
Le bail qui s'épuise pendant que vous dormez
Un leasehold de 25 ans perd un an de valeur chaque année, mécaniquement. Un bien acheté 180 000 € avec 25 ans de bail vaut, toutes choses égales par ailleurs, autour de 110 000 € dix ans plus tard. Le renouvellement se négocie avec le propriétaire foncier au prix du marché du moment, sans garantie de tarif. Faites inscrire une clause de première option dans l'acte notarié.
- 03
La saturation du sud de l'île
Canggu et Berawa ont absorbé une quantité considérable de villas neuves depuis 2022. Le nombre de nuitées disponibles a progressé plus vite que le nombre de visiteurs, ce qui pousse les prix de nuit vers le bas et allonge les périodes creuses. Le taux d'occupation que vous promet l'agence date souvent d'avant cette vague.
- 04
Le cadre réglementaire mouvant
Les autorités provinciales évoquent depuis 2024 un encadrement des nouvelles constructions touristiques dans le sud de Bali, sans texte définitif à ce jour. Les règles de zonage, les permis PBG et les licences d'hébergement changent aussi au gré des administrations locales. Un terrain vendu comme constructible ne l'est pas toujours au regard du plan de zonage en vigueur.
- 05
La gestion locative, qui fait ou défait le rendement
Entre un gestionnaire compétent et un gestionnaire absent, l'écart de résultat sur une même villa dépasse facilement 30 %. À distance, vous ne voyez ni la piscine verte, ni le climatiseur en panne, ni les commentaires en baisse. Exigez un reporting mensuel détaillant les nuitées, et prévoyez de venir sur place au moins une fois par an.
- 06
La revente, plus lente qu'on ne l'imagine
Le marché secondaire balinais est étroit et lent. Une villa en leasehold met couramment six à dix-huit mois à trouver preneur, et l'acheteur est presque toujours un autre étranger, donc soumis aux mêmes contraintes que vous. Ne construisez jamais un plan de financement qui suppose une sortie rapide.
Fiscalité : ce que vous payez en Indonésie, ce que vous déclarez en France
Côté indonésien
À l'achat, l'acquéreur règle le BPHTB, une taxe de transfert de 5 % de la valeur retenue par l'administration. Le vendeur, lui, acquitte une retenue finale de 2,5 %.
Sur les loyers, le régime dépend de votre statut fiscal. Un bailleur résident fiscal indonésien, muni d'un NPWP, relève d'une retenue finale de 10 %. Un non-résident subit une retenue à la source plus lourde, de 20 % au titre du PPh 26, sauf application d'une convention.
La location touristique de courte durée déclenche par ailleurs la PB1, taxe régionale d'hébergement de 10 % collectée auprès du voyageur. Enfin la PBB annuelle, équivalent de la taxe foncière, se calcule sur la valeur cadastrale NJOP et reste modeste, entre 0,1 et 0,3 %.
Côté français
Si vous restez résident fiscal français, la convention franco-indonésienne du 14 septembre 1979 attribue l'imposition des revenus immobiliers à l'État où se situe le bien. Vous restez tenu de les déclarer en France sur le formulaire 2047, avec un mécanisme d'élimination de la double imposition.
Un compte bancaire indonésien ouvert pour encaisser les loyers se déclare chaque année via le formulaire 3916. L'omission est sanctionnée d'une amende forfaitaire par compte et par an.
Point souvent oublié : un bien immobilier détenu à l'étranger par un résident fiscal français entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, y compris logé dans une société. Le cas des parts de PT PMA mérite un avis personnalisé. Notre page sur la fiscalité de l'expatrié à Bali détaille les règles de résidence fiscale.
Avant de signer quoi que ce soit
Faites réaliser une due diligence par un cabinet indonésien indépendant du vendeur et de l'agence : vérification du certificat foncier au BPN, du plan de zonage, des permis de construire PBG et de l'absence de servitude ou d'hypothèque. Comptez 1 500 à 3 000 €. C'est la dépense la plus rentable de tout le dossier.
Investir à Bali autrement qu'en achetant une villa
La villa locative est le réflexe, ce n'est pas la seule porte d'entrée. Une guest house mobilise un capital comparable mais transforme le placement en exploitation : plus de travail, plus de marge, et une valeur de revente qui tient à l'activité plutôt qu'au seul foncier.
Le rachat d'un petit hôtel déjà en activité évite le pari du remplissage : vous achetez un historique de nuitées vérifiable plutôt qu'une projection d'agence.
Certains investisseurs préfèrent enfin ne rien détenir en propre et monter une activité de services, gestion locative, conciergerie ou construction, via une PT PMA. Le capital engagé est plus faible, et le rendement dépend de votre travail plutôt que du marché foncier.
Structurer votre investissement avant de vous engager
Si votre projet passe par une PT PMA, un titre HGB ou une exploitation touristique déclarée, décrivez-le nous. Nous vous mettons en relation avec le notaire et le comptable indonésiens qui traiteront le dossier, avec un interlocuteur francophone du début à la fin.
Questions fréquentes sur l'investissement immobilier à Bali
Est-il possible pour un Français d'acheter une maison à Bali ?
Quel rendement locatif attendre d'un investissement à Bali ?
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Quelle est la différence entre leasehold et freehold à Bali ?
Le montage avec un prête-nom indonésien est-il légal ?
Quelles taxes paie-t-on sur un investissement immobilier à Bali ?
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