Mis à jour en août 2026
Louer un logement à Bali : la location longue durée
De la villa au milieu des rizières d'Ubud au studio moderne à Canggu, découvrez comment trouver, négocier et sécuriser votre bail longue durée en toute sérénité.
Un parcours personnalisé pour votre recherche
Trouver un logement à Bali ne se résume pas à faire défiler des photos sur Instagram ou Airbnb. C'est une démarche qui mêle compréhension du marché local, respect des coutumes balinaises et rigueur administrative indonésienne. Si vous envisagez d'acheter plutôt que de louer, consultez notre guide d'achat de villa à Bali pour comprendre les montages juridiques adaptés aux étrangers.
Que vous soyez seul, en couple ou avec des enfants, vos besoins diffèrent radicalement. Un digital nomad à Bali cherchera la proximité des espaces de coworking, tandis qu'une retraite à Bali privilégiera le calme et l'accès aux infrastructures de santé. Avant même de comparer les annonces, prenez le temps de choisir votre zone : notre guide où habiter à Bali (quartiers) vous aide à cibler le bon secteur.
Le Saviez-vous ?
« À Bali, le paiement des loyers annuels s'effectue généralement en totalité à l'avance. C'est une spécificité à anticiper dans votre budget. »
Les Solutions de Logement
Plusieurs options s'offrent à vous selon votre profil et la durée de votre séjour.
Villas Privées
L'option reine. Piscine, jardin et cuisine ouverte. Idéal pour une installation en famille. Les prix de location d'une villa sont détaillés zone par zone.
- • Intimité totale
- • Contrats annuels privilégiés
- • Gestion du staff incluse souvent
Guesthouses & Losmen
Pour les petits budgets ou les nouveaux arrivants cherchant de la flexibilité.
- • Prix attractifs (au mois)
- • Communauté d'expatriés
- • Services inclus (ménage, wifi)
Maisons en Bois (Joglos)
Charme authentique balinais. Souvent situées dans des zones plus rurales comme Ubud.
- • Architecture unique
- • Ventilation naturelle
- • Expérience immersive
Simulateur de Budget Logement
Estimez le coût de votre loyer mensuel en fonction de vos critères de vie à Bali pour l'année 2026.
Estimation mensuelle
* Basé sur les prix moyens observés en 2026.
Exclut les factures d'électricité.
Comprendre les contrats de location
Leasehold (Hak Pakai)
Location longue durée (généralement 25 à 30 ans). Courant pour les expatriés souhaitant construire ou rénover.
Yearly Rental
Location annuelle renouvelable. Le standard pour l'expatrié classique.
Les points de vigilance essentiels
En Indonésie, le droit immobilier pour les étrangers est spécifique. Si vous n'êtes pas marié à un(e) indonésien(ne), vous ne pouvez pas posséder de terre en "Freehold" (Hak Milik). La plupart de vos démarches de logement se feront sous forme de contrats de location.
1. Le Dépôt de Garantie (Bond)
Contrairement à la France où le dépôt est strictement réglementé (souvent un mois de loyer), à Bali, il est souvent négociable. Il sert à couvrir les dommages ou les factures d'électricité impayées. Assurez-vous qu'il est mentionné explicitement dans le contrat.
2. L'Électricité (Pulsa vs Post-paid)
La plupart des maisons récentes utilisent des compteurs à jetons (Pulsa). Vous achetez de l'électricité en avance. Vérifiez si votre loyer inclut la maintenance de la piscine et du jardin, mais gardez en tête que l'électricité reste presque toujours à votre charge. Pour une villa avec AC, comptez 100€ à 200€ par mois.
3. La Clause de Relogement
En cas de litige ou si la maison devient inhabitable (fuites majeures pendant la saison des pluies), votre contrat doit prévoir une clause de remboursement au prorata ou de relogement. Consultez toujours un agent local ou un conseil juridique avant de signer pour un an.
Préparer son départ : Aides et Garanties
Si vous êtes salarié en France et que vous préparez votre expatriation, ou si vous revenez d'Indonésie, sachez qu'il existe des dispositifs pour faciliter votre transition. La plateforme Action Logement propose des outils précieux :
- Garantie Visale : Une caution gratuite pour sécuriser votre futur loyer en France.
- Avance Loca-Pass : Un prêt à taux 0% pour financer votre dépôt de garantie.
- Mobili-Jeune : Aide au loyer pour les alternants de moins de 30 ans.
- Accompagnement mobilité : Aide financière pour couvrir les frais de déménagement.
Où trouver les meilleures annonces ?
Facebook Groups
Le canal #1. Cherchez "Canggu Community Housing" ou "Ubud Rentals".
Marketplace & OLX
L'équivalent du Bon Coin local pour des tarifs plus authentiques.
Agents Immobiliers
Recommandé pour les villas haut de gamme et la vérification des titres de propriété.
Bouche à oreille
Louez un scooter et explorez les quartiers en cherchant les panneaux "Disewakan" (à louer).
Checklist impérative lors de la visite
Test de débit Internet
Essentiel pour le télétravail. Demandez un speedtest en direct.
Pression de l'eau & Eau chaude
Ouvrez tous les robinets simultanément.
Étanchéité du toit
Cherchez des traces d'humidité au plafond (saison des pluies).
Environnement sonore
Chantiers de construction à proximité ? Mosquée ou coqs matinaux ?
Accès véhicule
La route est-elle assez large pour une voiture ou seulement un scooter ?
Sécurité des ouvertures
Les baies vitrées ferment-elles correctement ?
Vous êtes de l'autre côté
Louer sa villa à Bali légalement quand on en est propriétaire
Tout ce qui précède s'adresse au locataire. Si vous possédez déjà un bien à Bali et que vous cherchez à le mettre en location, la réponse tient à une seule variable : la durée du bail que vous proposez. Elle sépare deux régimes qui n'ont presque rien en commun.
Bail annuel à un résident
La location longue durée
Vous louez un bien nu à l'année, comme le décrit le reste de cette page. Ce n'est pas une activité d'hébergement touristique, donc aucune licence d'exploitation n'entre en jeu.
Restent deux obligations : déclarer les revenus locatifs en Indonésie, et vérifier que votre titre vous autorise à louer. Un leasehold ou un Hak Pakai le permet en général, à condition que le contrat d'origine ne l'interdise pas.
Nuitée, Airbnb, séjour touristique
La location courte durée
Là, vous exploitez un hébergement commercial. L'Indonésie considère cette activité comme une entreprise, et un étranger ne peut pas l'exercer en son nom propre.
Il faut une société indonésienne, un bien situé dans la bonne zone, une licence d'exploitation et une déclaration fiscale mensuelle. Les quatre points ci-dessous, dans cet ordre.
Le parcours de la location courte durée, dans l'ordre
La structure : une PT PMA
C'est la seule entité qu'un étranger peut détenir à 100 % pour exercer une activité commerciale en Indonésie. La licence Pondok Wisata, souvent citée, ne vous concerne pas : elle est réservée aux citoyens indonésiens. Le détail des montages, du capital exigé et des pièges du nominee est traité dans notre guide ouvrir une guest house à Bali.
Le zonage, à vérifier avant tout le reste
Une villa située en zone résidentielle n'obtiendra pas de licence d'exploitation touristique, quelle que soit la qualité du dossier. C'est le point qui bloque le plus de projets, et il se contrôle avant l'achat, pas après. Plusieurs régences appliquent en plus un moratoire sur les nouvelles licences depuis 2023.
La licence, via le portail OSS
La société obtient un NIB assorti du code d'activité villa. Ce code change en ce moment : le 55193 de la nomenclature KBLI 2020 devient 55203 dans celle de 2025, donc faites confirmer celui en vigueur au dépôt. Le règlement gouvernemental 28/2025 classe les villas en risque moyen-faible, ce qui impose un Sertifikat Standar et un certificat sanitaire, évalués via le portail SISUPAR du ministère du Tourisme.
La fiscalité, mensuelle
La taxe locale sur l'hébergement se déclare chaque mois, et son taux est fixé par la régence : il se vérifie auprès de celle où se trouve le bien. S'ajoute une retenue à la source quand vous rapatriez les revenus, de l'ordre de 20 % pour un non-résident sans convention fiscale, ramenée à 10 % pour un titulaire de KITAS, et nulle si les fonds sont réinvestis localement.
Ce que cette page ne remplace pas
La réglementation de l'hébergement touristique bouge vite à Bali, et la nomenclature d'activité est en pleine transition. Ces repères servent à cadrer un projet, pas à monter un dossier. Faites valider le zonage et la structure par un notaire indonésien avant d'engager le moindre montant, et méfiez-vous des montages au nom d'un tiers : en cas de conflit, la loi protège le propriétaire légal, pas l'investisseur.
FAQ : Louer un logement à Bali
Puis-je louer ma villa à Bali légalement en tant qu'étranger ?
Puis-je mettre ma villa de Bali sur Airbnb ?
La licence Pondok Wisata permet-elle à un étranger de louer sa villa ?
Puis-je louer une villa avec un simple visa touristique ?
Faut-il payer 1 an d'avance obligatoirement ?
Quels sont les frais annexes à prévoir ?
Qu'est-ce que le Banjar ?
Est-il facile de trouver une colocation ?
Peut-on amener son animal de compagnie ?
Comment se passe la gestion des déchets ?
Faut-il un contrat notarié ?
Le loyer est-il négociable ?
Est-ce bruyant de vivre à Bali ?
Prêt à changer de vie ?
Ne laissez pas l'administration gâcher votre projet. Faites-vous accompagner par nos experts pour vos visas et votre installation.